Ang mga negosyo ay karaniwang nagsisimula sa pagpapaupa sa halip na pagmamay-ari ng kanilang sariling mga tanggapan at mga puwang sa tingian. Ang pagpapaupa ay nagbibigay sa mga negosyo ng kakayahang umangkop upang idagdag o bawasan ang espasyo bilang pagbabago ng pangangailangan at upang pamahalaan ang mga gastos na kasang-ayon sa daloy ng salapi. Ang dalawang pangunahing uri ng mga lease ay gross at net leases. Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng dalawa ay kung sino ang nagbabayad sa mga gastos sa pagpapatakbo. Karaniwang kinabibilangan ng mga natitirang pasahe ang lahat ng gastos, habang ang mga net lease ay kadalasang kinabibilangan lamang ng upa.
Katotohanan: Gross Lease
Karaniwan na binabayaran ng may-ari ng ari-arian ang lahat ng mga gastos sa pagpapatakbo sa isang kabuuang pagbayad. Kabilang dito ang pagpapanatili, mga utility, seguro sa ari-arian at mga munisipal na buwis. Ang nangungupahan ay nagbabayad ng basang upa, na kadalasang nasa batayan ng bawat parisukat. Ang bentahe para sa nangungupahan ay alam niyang eksakto kung ano ang magiging gastos ng kanyang upa bawat buwan at hindi niya kailangang mag-alala tungkol sa alinman sa mga detalye ng pagpapatakbo. Ang kawalan ay ang basang upa ay maaaring mas mataas at ang nangungupahan ay walang paraan ng pagkontrol sa mga gastos sa pagpapatakbo.
Katotohanan: Net Lease
Ang mga nangungupahan sa net lease ay nagbabayad ng base rent at bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo para sa mga lugar, kabilang ang mga kagamitan at pagpapanatili. Ang mga kontrata ng lease ay kadalasang naglalaman ng mga clause na nagpoprotekta sa mga nangungupahan sa mga gusali na may mataas na mga rate ng bakante mula sa pagbabayad ng di-pantay na bahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo. Ang mga nangungupahan ay may pananagutan din para sa isang bahagi ng karaniwang mga gastusin sa pagpapanatili ng lugar, tulad ng landscaping, pagtatayo ng seguridad at mga serbisyo ng janitorial. Ang mga rate ng pagpapaupa ay nag-iiba depende sa lokasyon at kalidad ng puwang ng opisina. Ang bentahe para sa mga nangungupahan ay isang mas mababang base rent at ilang kontrol sa mga gastos sa pagpapatakbo, habang ang kawalan ay ang karagdagang mga gastos ay maaaring makabuluhang tumaas ang buwanang gastos sa upa.
Mga Uri
Ang ilang mga gross leases naglalaman escalator clauses na awtomatikong pumasa sa pamamagitan ng pagtaas sa mga gastos sa operating sa mga nangungupahan. Ang ilang mga mahihirap na nangungupahan sa pag-upa ay maaaring magbayad ng karaniwang mga gastos sa pagpapanatili ng lugar, na maaaring dagdagan ang mga gastos sa upa nang malaki.
Kabilang sa mga uri ng net lease ang single-net, double-net at triple-net. Ang mga nangungupahan na may-ari ng isang-net ay nagbabayad ng basang upa kasama ang isang bahagi ng mga buwis sa ari-arian; Ang mga nangungupahan ng double-net na lease ay nagbabayad ng base rent, kasama ang mga buwis sa ari-arian at insurance sa ari-arian; at ang mga nangungupahan ng triple-net lease ay nagbabayad ng base rent, kasama ang mga buwis sa ari-arian, mga gastos sa seguro at pagpapanatili.
Mga pagsasaalang-alang
Dapat isaalang-alang ng mga negosyo ang ilang mga kadahilanan bago pumirma sa isang komersyal na lease. Kasama rito ang term sa pag-upa, ang base rent, operating at karaniwang mga gastos sa pagpapanatili ng lugar, seguridad na deposito at mga tuntunin ng subleasing. Ang mga negosyo ay maaari ring magkaroon ng karagdagang mga gastos sa upfront para sa mga pagbabago sa ari-arian. Ang mga nangungupahan at mga may-ari ng ari-arian ay dapat ding sumang-ayon sa isang mekanismo para sa paglutas ng mga pagtatalo na nagmumula sa pagpapatupad at pagpapakahulugan ng mga probisyon ng lease.
