Kung ikaw ay nasa negosyo ng pamumuhunan ng komersyal na real estate, ikaw ay pamilyar sa pamantayan ng pagsusulit sa pautang tulad ng ratio ng utang-sa-halaga (LTV) at ratio ng serbisyo sa utang (DSCR). Karaniwang ginagamit ng mga bangko ang mga sukatang ito sa pagpapasya kung dapat nilang gawin ang utang. Ang ani ng utang ay ang bagong bata sa bloke ng underwriting. Ang mga nagpapahiram tulad nito dahil hindi katulad ng LTV at DSCR, hindi ito umaasa sa halaga ng pamilihan, panahon ng pagbabayad ng utang sa lamok at antas ng interes na maaaring manipulahin o kung aling pagbabago sa paglipas ng panahon.
Mga Tip
-
Ang pagkita ng utang ay kinakalkula ang panganib na nauugnay sa isang komersyal na mortgage sa real estate sa pamamagitan ng paghati sa netong kita ng kita ng ari-arian ng halaga ng pautang.
Mga Panganib sa Panganib para sa Commercial Loans
Ang karamihan sa mga bangko ay nag-aplay ng dalawang mga pagsusulit upang masuri ang panganib na kaugnay sa isang komersyal na pautang sa real estate: ang ratio ng serbisyo sa pagsakop sa utang at ratio ng utang-sa-halaga. Tinatasa ng pormula ng DSCR kung ang kita ng net operating mula sa ari-arian - lahat ng upa at mga kita mula sa ari-arian ay bumababa sa mga gastos sa pagpapatakbo nito - ay lumampas sa mga pagbabayad ng mortgage na may malusog na buffer, kaya mayroon ka pa ring sapat na pera upang bayaran ang utang kahit na magasta o ang upa ay bumaba. Halimbawa, ang isang tagapagpahiram ay maaaring mangailangan ng net operating income (NOI) na $ 1.50 para sa bawat $ 1 na hiniram.
Ang LTV ratio ay kumakatawan sa halaga ng mortgage lien na hinati ng halaga ng ari-arian. Kaya, kung humiram ka ng $ 500,000 upang pondohan ang isang $ 800,000 na gusali, ang LTV ay 62.5 porsiyento. Ang isang mababang LTV na may 75 porsiyento o mas mababa ay nangangahulugang ang bangko ay nakatayo ng isang magandang pagkakataon ng pagkuha ng pera nito pabalik sa isang foreclosure sale kahit na ang ari-arian ay naging mas mahalaga sa paglipas ng panahon.
Ano ba ang Paggawa ng Utang?
Ang problema sa LTV ay na nagbabago ito dahil nagbabago ang halaga ng market ng property, kaya mahirap makuha ang isang static na sukatan ng panganib sa panukat na ito. Gayundin, dahil ang pagkalkula ng DSCR ay nakasalalay sa interes rate ng pautang at panahon ng pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng mga hulog, maaari mong manipulahin ang mga kadahilanang ito upang madagdagan ang DSCR. Halimbawa, ang pagpapataas ng panahon ng pagbabayad ng utang sa mga huli mula sa 20 taon hanggang 25 taon ay maaaring makamit ang isang mas mababang taunang pagbabayad ng pautang at sa gayon ay mapataas ang DSCR sa mga katanggap-tanggap na antas, kahit na ang pautang ay higit pa sa paglipas ng panahon. Upang mabawi ang mga kabiguan na ito, ang mga nagpapahiram ay kadalasang nagtatapon ng ani sa utang sa paghahalo ng underwriting. Nag-aalok ang pag-uutang ng utang sa ibang paraan upang masukat ang panganib ng isang komersyal na pautang sa real estate gamit lamang ang NOI at ang kabuuang halaga ng pautang.
Paano Kalkulahin ang Pagbibigay ng Utang
Ang matematika ay simple upang kalkulahin ang ani ng utang: hatiin ang netong kita ng ari-arian sa pamamagitan ng iminungkahing halaga ng utang. Halimbawa, ipagpalagay na bumibili ka ng $ 1 milyon na gusali, at ang NOI ay $ 50,000 bawat taon. Mayroon kang $ 300,000 sa cash at nais mong humiram ng $ 700,000 upang bilhin ang gusali. Ang tagapagpahiram ay kinakalkula ang isang utang na ani ng $ 50,000 / $ 700,000 o 7.14 porsiyento. Ang mga nagpapahiram sa pangkalahatan ay nagtatakda ng pinakamababang utang na pautang bago aprubahan ang isang mortgage. Kaya, makikita mo na ang nagpautang ay i-flip ang pagkalkula sa kanyang ulo upang kalkulahin ang mortgage loan, kung saan ang NOI na hinati ng utang ay nagbigay ng maximum na halaga ng utang. Halimbawa, kung ang tagapagpahiram ay nangangailangan ng utang na 10 porsiyento, ang aming $ 50,000 ari-arian ng NOI ay kwalipikado lamang para sa isang $ 500,000 na pautang.
Rate ng Pagbabayad ng Utang sa Kumpol ng Cap
Kinikilala ng mga namumuhunan sa real estate na may mga naninirahan sa real estate na ang kahulugan ng paghahatid sa utang ay mukhang maraming katulad ng cap rate, na nagtataya ng NOI sa presyo ng gusali - $ 50,000 / $ 1 milyon sa halimbawa sa itaas o 5 porsiyento. Ang pagkakatulad ay sinadya. Iyon ay dahil ang tagapagpahiram ay gumagamit ng epektibong formula ng ani upang maunawaan kung anong uri ng return on investment ang maaari nilang asahan sa pera nito kung kailangan itong ipagpaliban. Ang isang mas mataas na ratio ng yield ng utang ay nangangahulugan na may mas maraming upa na nagmumula sa laki ng utang na pagbabayad, kaya mayroong isang makatuwirang pagkakataon na hindi mawawala ang bangko kung ang default ng borrower ay may default sa pagbabayad ng mortgage.
Ano ang Magandang Produktong Utang?
Sa buong komersyal na sektor ng real estate, ang karaniwang minimum na natanggap na utang ay 10 porsiyento. Gayunpaman, ang aktwal na bilang na iyong sinipi ay nakasalalay sa uri ng ari-arian, lakas ng pananalapi ng mga nangungupahan at mga rate ng interes. Ang mga peligrosong mga uri ng ari-arian tulad ng mga hotel, na maaaring may mga pabagu-bago na mga rate ng bakante at isang di mahuhulaan na NOI, ay karaniwang nangangailangan ng mas mataas na utang na kita kaysa sa mas matatag na pamumuhunan ng opisina. Sa nagpapahiram ng tagapagpahiram, ang isang mas mataas na ani ng utang ay nagpapahiwatig ng "mas mababang pagkilos," na nagpapahiwatig ng mas mababang panganib sa pagpapautang.
