Ang makatarungang halaga ng pamilihan ng isang ari-arian ay ang halaga ng isang ari-arian sa bukas na merkado na walang panlabas na mga kadahilanan. Ang halaga na ito ay maraming mahahalagang paggamit at mahalaga sa mga diborsyo, kapag kinakalkula ang mga buwis, para sa mga benta sa bahay at mga claim sa seguro. Habang ang anumang ibinigay na ari-arian ay may isa na ibinigay na teoretikal na patas na halaga sa pamilihan, tinutukoy na ang tunay na halaga ay maaaring halos imposible. Iyon ang dahilan kung bakit maraming iba't ibang mga pamamaraan para sa pagkalkula ng makatarungang halaga sa pamilihan, ang bawat isa ay maaaring mas tumpak batay sa mga detalye ng isang ibinigay na ari-arian.
Ano ang Halaga ng Fair Market?
Ang halaga ng makatarungang pamilihan ay isa sa mga tila simpleng konsepto na maaaring maging sobrang komplikado sa pagsasagawa. Upang mailagay ito nang simple, ang halaga ng patas na pamilihan ay ang presyo ng isang ibinigay na piraso ng ari-arian na ibebenta para sa kasalukuyang bukas na merkado na walang mga panlabas na presyon tulad ng oras o pinansiyal na mga hadlang. Mahalaga, ang term ay tumutukoy sa pinakamababang presyo na gusto ng isang nagbebenta na tanggapin at ang pinaka-mapagkumpetensyang presyo ng isang mamimili ay magiging handa na magbayad kung wala sa isang nagmamadali na bumili o magbenta, hindi rin ay napapailalim sa mga hadlang sa pananalapi, at kapwa makatwirang kaalaman tungkol sa mga may kinalaman katotohanan. Ang halaga ng patas na merkado ay napapailalim sa supply at demand at babangon at mahulog batay sa kasalukuyang market.
Bakit Mahalaga ang Halaga ng Fair Market?
Ang patas na halaga sa pamilihan ay isang walang kinikilingan na pagtatasa ng isang asset. Ito ay hindi naaapektuhan ng pinansiyal o emosyonal na kalagayan ng mamimili o nagbebenta. Dahil dito, ang konsepto ay kadalasang ginagamit para sa legal na layunin, kadalasan ang mga may kinalaman sa mga buwis, seguro at transaksyon sa real estate. Maaari din itong gamitin sa mga settlement ng diborsyo upang matiyak na ang parehong partido ay makatanggap ng pantay na bahagi sa pananalapi ng mga asset kahit na ang parehong partido ay hindi maaaring magkaroon ng pantay na bahagi ng lahat ng tunay na ari-arian na kasangkot sa diborsyo. Ginagamit din ng mga pamahalaan ang domain para sa mga layuning pang-domain kung makuha nila ang ari-arian mula sa mga may-ari nito at ibabalik ang mga ito batay sa makatarungang halaga sa pamilihan.
Halaga ng Fair Market at Buwis
Kapaki-pakinabang ang mga halaga sa merkado kapag tinutukoy ang halaga ng isang ari-arian na ginagamit sa isang bawas sa buwis pagkatapos ng pagkawala ng nasawi o para sa mga donasyong pangkawanggawa. Halimbawa, kung ang isang may-ari ng sasakyan ay nag-donate ng kanyang kotse sa Good Will, maaari niyang isulat ang halaga ng patas na pamilihan batay sa kung ano ang magiging halaga ng kotse sa isang bukas na transaksyon sa merkado.
Ang halaga ng patas na pamilihan para sa mga layunin ng buwis ay naging paksa ng maraming kaso ng korte ng IRS dahil mahirap itong matukoy. Kung ang taong nag-donate ng kanyang kotse sa Good Will ay naghahanap ng makatarungang halaga sa pamilihan ng kanyang sasakyan, halimbawa, maaari niyang tingnan ang mga katulad na benta sa eBay Motors. Maaari rin niyang gamitin ang halaga na binayaran niya para sa kotse kung binili niya ito kamakailan, base ang kanyang presyo sa isang pagsusuri mula sa isang lokal na eksperto o kalkulahin ito sa maraming iba pang mga paraan. Ngunit ang bawat isa sa mga pamamaraan ay maaaring magresulta sa isang iba't ibang mga presyo, kaya kung naniniwala ang IRS na ang kanyang patas na halaga ng merkado ay masyadong mataas, maaari nilang i-audit siya bilang isang resulta.
Ang halaga ng makatarungang pamilihan ay ginagamit din sa pagtukoy sa halaga ng isang bahay para sa mga buwis sa ari-arian. Ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbili at ang patas na halaga ng pamilihan ay magbabago habang ang mga oras ay nagsusuot, kung kaya ang halaga na ito ay kinakailangang regular na tasahin ng tagatala ng buwis ng lungsod o tagapangasiwa ng pagtatasa ng ari-arian.
Gagamit din ng mga korte ng probisyon ang patas na halaga ng pamilihan ng mga katangian para sa mga layunin ng buwis dahil makatutulong ito na malaman kung gaano karami ang kailangang bayaran ng mga nakikinabang sa mga buwis sa ari-arian. Ang halaga na ito ay partikular na mahalaga sa mga kasong ito dahil sa pangkaraniwan kung ang minanang ari-arian ay hindi pinananatiling ng pamilya, ito ay ibebenta nang mabilis, kaya ang halaga ay hindi maaaring kalkulahin nang tumpak sa kung ano ang ibinebenta para sa. Bukod pa rito, ang halaga ng patas na pamilihan ay dapat na maitatag sa mga korte ng probate ng maraming mga piraso ng ari-arian ay minana ng maraming mga benepisyaryo na dapat magtakda ng isang patas na halaga ng pamilihan kung ang isang tao ay nagnanais na panatilihin ang ari-arian at ibigay ang iba pang mga benepisyaryo ng makatarungang bahagi ng halaga ng ari-arian.
Paggamit ng Real Estate
Kapag ang isang may-ari ng bahay ay nagpasiya na ibenta ang kanyang ari-arian, ito ay kapaki-pakinabang para sa kanya na maunawaan ang patas na halaga ng pamilihan bago ilista upang malaman kung ano ang dapat niyang ipagbili. Hindi niya nais na ilista ang bahay para sa masyadong maliit, ngunit hindi rin niya nais na ilista ang bahay para magkano kaya na ito ay magbabawas ng mga mamimili.
Halaga ng Fair Market para sa Seguro
Ang industriya ng seguro ay nakasalalay din sa mga halaga ng patas na pamilihan para sa pagbabayad ng nasira o nawasak na mga katangian. Halimbawa, kung ang isang bahay ay nawasak sa sunog, gagamitin ng kompanya ng seguro ang patas na halaga ng pamilihan ng isang ari-arian upang matukoy kung magkano ang dapat bayaran para sa claim. Ang figure na ito ay hindi isinasaalang-alang ang emosyonal na attachment ng tao sa ari-arian, na nangangahulugan na ang aktwal na halaga na binayaran sa pamamagitan ng pag-claim ay maaaring mas mababa kaysa sa isang tao ay nais na tanggapin ang mga ito upang subukang ibenta ang ari-arian bago ito nawasak.
Mga Pagkakaiba Mula sa Katulad na Mga Tuntunin
Samantalang ang "halaga sa pamilihan" ay tumutukoy sa presyo ng isang asset sa isang tunay na pamilihan, ang halaga ng patas na pamilihan ay kumakatawan sa halaga ng ari-arian sa isang hypothetical perpektong pamilihan kung saan ang mga mamimili at nagbebenta ay nasa pantay na katayuan. Habang ang aktwal na halaga ng pamilihan ng bahay ay magagamit sa isang listahan ng ari-arian, ang halaga ng makatarungang pamilihan ng isang bahay ay hindi madaling makalkula. Ang aktwal na halaga ng pamilihan ay maaaring mas mataas kaysa sa makatarungang halaga ng pamilihan sa maraming mga kaso kung ang nagbebenta ay overvalues ng kanilang ari-arian o mas mababa kung ang nagbebenta ay sinusubukang gumawa ng isang mabilis na pagbebenta ng desperasyon.
Ang "appraised value" ng isang ari-arian ay isang katulad na konsepto, ngunit dahil ito ay tumutukoy sa isang opinyon lamang ng isang appraiser ng halaga ng item, hindi ang tunay na patas na halaga ng pamilihan dahil maaaring mag-iba ito mula sa appraiser-to-appraiser. Gumagamit ang mga tagatangkilik ng mga pamantayan, mga alituntunin, mga lokal na regulasyon, pang-ekonomiyang mga uso at maihahambing na mga benta upang matukoy ang patas na halaga ng pamilihan ng isang ari-arian. Sa karamihan ng mga kaso kung saan kailangan ang patas na halaga ng pamilihan, ang itinuturing na halaga ay itinuturing na katanggap-tanggap, gayunpaman, ang mga halaga na may halaga ay kadalasan ay mas maliit kaysa sa tunay na patas na halaga sa pamilihan.
Sa wakas, ang "tasahin na halaga" ay ang halaga ng isang ari-arian na tinutukoy ng isang lokal na tagatala ng buwis o administrator ng pagtatasa ng ari-arian. Ginagamit ang halagang ito upang makalkula ang mga buwis sa ari-arian. Sa pangkalahatan, ang tasahin na halaga ng isang ari-arian ay ibabatay sa huling oras na ito ay naibenta, kamakailang mga inspeksyon sa tahanan at maihahambing na mga benta sa bahay. Tulad ng halaga ng appraised, ang layunin ng mga pagtatasang ito ay upang matukoy ang patas na halaga ng pamilihan, ngunit ang mga pagtatasa ay limitado sa pamamagitan ng katotohanan na sila lamang ang opinyon ng isang tao. Habang ang nasusukat na halaga ay dapat na maging katulad ng patas na halaga sa pamilihan, kadalasan itong mas mababa. Ang mga nahahalal na halaga ay mga pampublikong figure at maaaring ma-access sa ilang mga website o sa tanggapan ng lokal na county tax assessor.
Mga Pag-aaral ng Comparative Market
Mayroong maraming mga paraan upang matukoy ang patas na halaga sa pamilihan, at habang may hypothetically isang tiyak na patas na halaga sa pamilihan ng isang ibinigay na ari-arian, ang bawat paraan ng pagkalkula ng halaga ay malamang na magreresulta sa ibang numero. Ang pinaka-karaniwang pamamaraan para sa pagkalkula ng patas na halaga sa pamilihan ay ang gumawa ng isang comparative market analysis. Ito ay nagsasangkot ng pagtingin sa iba pang mga maihahambing na mga katangian sa merkado o maihahambing na mga pag-aari na kamakailan ay naibenta sa loob ng huling dalawa hanggang tatlong taon.
Sa mga merkado tulad ng real estate, mahalagang isaalang-alang ang lokasyon ng mga katangian para sa pagbebenta, ngunit may mga item tulad ng mga koleksyon at mga antigong bagay, maaaring mas mahusay na tingnan ang maihahambing na kamakailang mga benta sa buong mundo habang ang mga collectors ay hindi pangkaraniwang limitahan ang kanilang mga pagbili sa isang lokal na lugar. Kapag ang mga pinag-aaralan sa paghahambing sa merkado ay nagsasangkot ng real estate, karaniwang ginagawa sila ng mga lisensyadong ahente ng real estate at dapat may mga paghahambing sa mga tahanan na may katulad na square footage, sa katulad na kondisyon at may katulad na bilang ng mga silid-tulugan. Dapat din nilang isama ang mga bahay na ibinebenta para sa makatarungang halaga sa bukas na merkado, hindi mga bahay na ibinebenta sa foreclosure o kung hindi man ay ibinebenta sa napakababa o mataas na halaga.
Propesyonal na Makatarungang Market Appraisals
Isa pang karaniwang ginagamit na paraan upang matukoy ang patas na halaga ng pamilihan ng pag-aari ay ang pag-upa ng isang appraiser. Ang mga tagapakinig ay dapat magpakadalubhasa sa uri ng ari-arian na kanilang sinusuri. Halimbawa, ang isang real estate appraiser ay isang sertipikadong propesyonal na may karanasan at pagsasanay upang matukoy ang halaga ng ari-arian, habang ang isang art appraiser ay may malawak na kaalaman sa mundo ng sining, art history at kasalukuyang mga uso sa mga benta ng likhang sining. Ginagamit ng mga tagapagpahiram ang parehong mapagkumpitensyang pagsusuri sa merkado at iba pang mga kadahilanan, tulad ng mga pang-ekonomiyang uso, upang matukoy ang makatarungang halaga ng pamilihan ng isang ari-arian. Maraming nagpapahiram ang nangangailangan ng isang bahay na dumaan sa isang propesyonal na pagsusuri bago aprubahan ang mga pautang para sa ari-arian.
Gastos sa Pagpalit ng Ari-arian
Ang kapalit ng kapalit ng ari-arian ay karaniwan para sa parehong mga kompanya ng seguro at mga layuning write-off ng buwis. Ang kapalit na gastos ay kadalasang katulad ng isang mapagkumpetensyang pag-aaral sa merkado na maaaring kasangkot sa pagtingin sa mga presyo ng pagbebenta ng mga katulad na katangian. Halimbawa, kung nag-crash ka ng iyong sasakyan, kailangan lamang ng kompanya ng seguro na ibigay sa iyo ang makatarungang halaga sa pamilihan ng kotse upang palitan ito ng kotse na may katulad na kondisyon.
Kapag ang isang item, tulad ng isang bahay, ay kailangang muling itinayong muli, ang gastos ng kapalit ay kailangang isama ang mga gastos na ito. Halimbawa, kung ang iyong bahay ay nawasak sa isang buhawi at kailangan na muling itayo, maaaring nagkakahalaga ka ng $ 250,000 noong nakaraang taon, ngunit ang muling pagtatayo ng parehong bahay na may mga bagong materyales ay nagkakahalaga ng $ 300,000.
Ang Presyo ng Pagbebenta
Sa ilang mga kaso, ang presyo ng pagbebenta ay maaaring gamitin upang matukoy ang makatarungang halaga ng pamilihan ng isang ari-arian. Ito ay karaniwang nalalapat lamang kung ang pagbebenta ay kamakailang at kung ito ay nasa isang bukas na merkado na walang mga panlabas na presyon. Kung ang isang bahay ay binili noong nakaraang taon sa isang halaga na itinuturing na patas sa parehong mamimili at nagbebenta, halimbawa, ito ay maaaring isaalang-alang ang patas na halaga ng pamilihan para sa mga layunin ng buwis. Pagkatapos ng tatlo hanggang apat na taon bagaman, ang halagang ito ay malamang na hindi na sumasalamin sa kasalukuyang merkado at dapat na maisagawa ang pagtatasa bago matukoy ang halaga ng buwis sa ari-arian.
Mga Pagsasaalang-alang ng Third Party
Kung nakita mo ang mga bahay sa isang website tulad ng Zillow, maaaring napansin mo na kahit na mga bahay na hindi para sa pagbebenta ay may mga halaga na nakalista sa mga ito (sa kaso ni Zillow, tinatawag itong "Zestimates"). Ang mga valuation ng ari-arian ay kinakalkula gamit ang mga kadahilanan tulad ng kamakailang lokal na mga benta at mga pampublikong talaan ng buwis Ang bawat site ay may natatanging proprietary formula, kaya ang mga halaga ay maaaring mag-iba nang malaki mula sa site-to-site.
Ang isang kumpanya na tinatawag na HouseCanary ay nag-aangkin na ito ay ang pinaka-tumpak na mga online valuations ng ari-arian na nagsasama ng lahat ng magagamit na data ng merkado sa analytics nito. Ayon sa site, ang kanilang error rate mula sa tunay na patas na halaga sa pamilihan ay dapat na hindi hihigit sa 3.6 na porsiyento, na nangangahulugang ang site ay maaaring posibleng magkaroon ng pinaka tumpak na fair valuation sa bahay sa merkado na magagamit online.
