Bilang may-ari ng negosyo, maaari mong makita ang iyong sarili na nangangailangan ng mga bagong pasilidad, upang simulan ang iyong mga operasyon sa negosyo o upang mapalawak ang isang umiiral na kumpanya. Hindi mahalaga kung anong uri ng negosyo ang maaari mong pagmamay-ari, ang uri ng ari-arian na sa huli mong pipiliin ay malamang na bumubuo ng komersyal na ari-arian. Ang isang komersyal na gusali ay simpleng ari-arian ng real estate na ginagamit para sa isang layunin ng negosyo. Ang komersyal na ari-arian ay maaaring higit pang mahahati sa anim na subclassification ayon sa partikular na aktibidad ng negosyo na isinasagawa dito. Ang pagrenta ng komersyal na ari-arian para sa iyong negosyo ay hindi kadalasan ay kasing simple at tapat na pag-secure ng tirahan sa isang apartment, halimbawa. Ang mga negosasyon para sa mga komersyal na gusali at ari-arian ay maaaring maging medyo mas kumplikado, tulad ng mga tuntunin sa pagpapaupa, na may ilang iba't ibang mga istrakturang arkila na maaaring ibibigay ng iba't ibang mga panginoong maylupa.
Mga Tip
-
Ang isang komersyal na gusali ay isa na ginagamit para sa isang layunin ng negosyo, alinman sa direkta sa pamamagitan ng pabahay ng isang tiyak na negosyo o sa pamamagitan ng pagbuo ng isang tubo, tulad ng mga tirahan ng rental na gusali.
Ano ang isang Commercial Building?
Ang anumang piraso ng real estate na ginagamit para sa mga operasyon at aktibidad ng negosyo ay bumubuo ng komersyal na ari-arian, kung ito ay simpleng lupa o ito ay pinabuting sa mga gusali at iba pang mga pasilidad. Ang isang komersyal na gusali ay anumang istraktura kung saan ang isang layunin ng negosyo ay hinabol o pinamamahalaan. Kabilang dito ang parehong direktang paggamit, kung saan ang kumpanya ay nagsasagawa ng negosyo sa labas mismo ng gusali, at di-tuwirang paggamit, kung saan ang gusali mismo ay ang negosyo.
Ang isang halimbawa ng isang direktang paggamit ng isang komersyal na gusali ay kasama ang isang grocery store o mekaniko ng tindahan na matatagpuan sa gusali na pinag-uusapan. Ang isang halimbawa ng isang di-tuwirang paggamit ng negosyo ay mga gusali ng apartment, kung saan ang pag-upa ng mga indibidwal na apartment ay ang aktibidad ng negosyo na nagaganap sa mga gusaling iyon.
Ang mga gusali at ari-arian na itinuturing na komersyal na katangian ay napapailalim sa iba't ibang mga patakaran sa buwis at pananalapi, pati na rin ang mga karagdagang o iba't ibang mga legal na kinakailangan at pagbabawal, sa maraming kaso. Ang mga komersyal na pagtatalaga ay nag-trigger din ng iba't ibang mga patakaran ng financing para sa pagbili, pag-upa at pagpapabuti.
Mga Halimbawa ng Mga Komersyal na Mga Gusali
Ang mga komersyal na gusali at ari-arian sa pangkalahatan ay inuri sa anim na iba't ibang uri o kategorya:
- Mga gusali ng opisina
- Mga gusali sa pamimili
- Mga gusaling pang-industriya
- Multifamily housing
- Mga hotel at motel
- Mga espesyal na layunin gusali
Kung matatagpuan sa mga lunsod o mga suburban na kapitbahayan, ang mga gusali ng opisina ay isang karaniwang nakikitang uri ng komersyal na gusali. Mula sa mas maliliit na gusali ng ilang mga sahig hanggang sa mga skyscraper na daan-daang metro ang taas, ang mga gusali ng opisina ay matatagpuan sa halos lahat ng dako sa Estados Unidos at iba pang mga binuo bansa. Ang isang partikular na subtype ng mga gusali ng opisina, ang gusali ng medikal na opisina, ay itinuturing na isang espesyal na paggamit. Ang mga gusali ng opisina ng lahat ng uri ay maaaring mag-upa ng mga indibidwal na tanggapan, suite o sahig sa maraming mga nangungupahan o sa isang solong nangungupahan, na pagkatapos ay subdivide sa gusali ayon sa nakikita nilang angkop. Sa maraming mga kaso, ang mga gusali ng tanggapan ay inaalok sa mga nangungupahan kasama ang pagkakataon na magkaroon ng espasyo na binuo sa pagtutukoy ng nangungupahan.
Ang mga retail property at mga bahay ay nagtatayo ng lahat ng uri ng retail shop at restaurant. Ang segment na ito ng komersyal na ari-arian ng merkado ay maaaring maging masalimuot, na may maraming mga lokal na regulasyon zoning at mga batas ng estado na nag-aaplay sa iba't ibang uri ng mga retail na gusali at may mga renta sa market rate na depende sa mabigat sa uri ng gusali, laki, layout at numero at uri ng mga nangungupahan. Halimbawa, ang mga pag-aari ng tingi ay maaaring maging mga gusali ng solong-okupasyon, tulad ng mga outparcel ng isang solong botika, o mga malalaking, maraming mga umuupa na ari-arian, tulad ng mga mall na naka-angkat sa pamamagitan ng ilang malalaking tindahan na may maraming maliliit na tindahan, kubol at mga kiosk sa pagitan.
Ang mga gusaling matatagpuan kung saan matatagpuan ang pagmamanupaktura, pagkumpuni, pananaliksik at pag-unlad at mga bodega ay kilala bilang mga gusaling pang-industriya. Ang mga komersyal na gusaling ito ay madalas na matatagpuan sa mga espesyal na itinalagang mga zone na nilikha ng mga lokal na ordinansa at regulasyon. Ang mga ito ay karaniwang matatagpuan sa labas ng mabigat na urbanisadong mga lugar ngunit malapit sa mga highway ng lunsod at iba pang mga makabuluhang manlalakbay na mga daanan, mga riles at mga depot sa transportasyon. Kadalasan, ang itinalagang mga lugar ng zoned na industriyal ay isasagawa sa mga pang-industriyang parke na mga pasilidad ng bahay para sa ilang mga kumpanya. Dahil sa dagdag na ingay at trapiko sa mga gusaling pang-industriya ay may posibilidad na makagawa, ang mga zone na ito ay karaniwang nakahiwalay sa mga lugar ng buffer mula sa mga tirahang kapitbahayan.
Ang multifamily commercial building ay pinaghihigpitan ng mahalagang sa lahat ng residential real estate na maaaring mag-bahay ng maramihang mga pamilya sa onsite. Ito ay magbubukod ng mga single-family home ngunit nais isama condominium, apartment at townhome developments. Ang isang multifamily residence ay nakikibahagi sa isang komersyal na layunin sa pamamagitan ng pamumuhunan at pamamahala ng mga may-ari nito, sa kita na dumadaloy sa pamamagitan ng pagbabayad ng mga residente ng upa. Ang mga apartment rental ng apartment ay inuri sa mga sumusunod na linya, batay sa sahig, lokasyon at ang presensya o kawalan ng isang elevator:
- Kabilang sa mga high-rise buildings ang isa o higit pang elevators at hindi bababa sa siyam na sahig.
- Ang mga gusali na nasa gitna ng pagtaas ay nagsasama ng maraming istorya, bagama't karaniwan ay mas mababa sa siyam, at isang elevator.
- Ang mga gusali ng walk-up ay may maramihang mga palapag, karaniwang 4-6, ngunit walang mga elevator.
- Ang mga hardin-estilo ng gusali ay nagtatadhana ng maramihang mga apartment sa tatlo o mas kaunting mga kuwento na may landscaping o garden-tulad ng landscaping.
- Ang mga pabrika ng pabahay o komunidad (na kilala rin bilang "parke ng trailer", bagama't kadalasang ito ay nangangahulugan ng masasamang kahulugan) ay nag-aalok ng maraming lupa para sa pag-aarkila sa mga may-ari na naglalagay ng kanilang mga mobile o manufactured na mga tahanan (single o double-wide home) sa maraming at ikonekta ang mga ito sa mga umiiral na mapagkukunan ng utility.
- Ang pabahay sa espesyal na layunin ay anumang uri ng residential property na multifamily na nakatuon sa o partikular na naglalayong isang partikular na bahagi ng populasyon, tulad ng mga pamilyang may mababang kita o mga nakatatanda.
Ang mga property ng hotel at motel ay nagbibigay ng on-demand na mga kaluwagan para sa mga manlalakbay sa negosyo at kasiyahan. Ang mga hotel ay maaaring maging malakihan at alinman sa mga independiyenteng boutique hotel o pag-aari ng kadena. Ang mga hotel na may mas mataas na presyo ay may posibilidad na magbigay o magrenta ng puwang sa iba pang mga sumusuporta sa mga negosyo na nagbibigay ng karagdagang halaga para sa mga bisita sa hotel, tulad ng mga spa, salon ng buhok, restaurant, bar at tagatingi ng damit. Sa kabilang dulo ng spectrum ay mga low-end motel na walang karagdagang amenities o onsite restaurant. Bilang karagdagan, ang mga malalaking lugar ng resort at casino ay nagdadalubhasang mga katangian ng hotel na nag-aalok ng mga kaluwagan sa malawak na hanay ng presyo.
Sa wakas, may kategoryang "espesyal na layunin" na kinabibilangan ng mga non-residential property na hinahawakan ng mga may-ari na mamumuhunan sa komersyal na real estate, ngunit ang mga katangian ay hindi natural na nakakatugon sa alinman sa mga katangian sa itaas, tulad ng bowling alleys, miniature golf courses at mga pasilidad ng imbakan.
Ano ang kahulugan ng isang Commercial Lease?
Bilang karagdagan sa maraming mga kategorya ng mga komersyal na ari-arian, maaari mo ring nakatagpo ng iba't ibang mga uri ng komersyal na mga lease. Habang ang mga komersyal na kasunduan sa lease ay may posibilidad na maglaman ng ilang mga uri ng mga karaniwang mga clause sa boilerplate, ang partikular na istraktura ng mga tuntunin sa lease ay maaaring magkaiba nang kapansin-pansing, kabilang ang partikular na mga obligasyon sa pagbabayad ng nangungupahan. Aling uri ng pag-upa ay tama para sa iyong negosyo ay nakasalalay sa maraming mga kadahilanan, kabilang ang iyong mga plano sa negosyo at mga layunin para sa ari-arian, ang iyong mga cash flow projection at cash sa kamay at iba pang mga elemento ng mga pondo at operasyon ng iyong kumpanya.
Ang isang solong-net lease o net lease ay nagpapahintulot sa nangungupahan na magbayad lamang ng regular na upa (gayunpaman ay maaaring kalkulahin), mga utility at buwis sa ari-arian. Ang kasero sa isang net o single-net lease ay nag-aalaga (o nagbabayad para sa) pagpapanatili, pag-aayos at seguro sa ari-arian at lahat ng pagpapabuti dito.
Ang double net at net-net leases sa pangkalahatan ay nangangailangan ng nangungupahan na magbayad ng upa, mga kagamitan, mga buwis sa ari-arian at seguro para sa gusali at anumang bahagi ng mga lugar na sinasakop ng nangungupahan. Ang nagpapaupa ay nagbabayad lamang para sa pagpapanatili at pag-aayos o pagsasagawa ng mga ito sa kanyang sariling gastos. Sa triple-net leases, binabayaran ng may-ari ng lupa ang mga pag-aayos sa istruktura sa ari-arian o mga gusali lamang, habang ang nangungupahan ay nanunungkulan sa lahat ng iba pang gastos at gastos bilang karagdagan sa upa.
Sa wakas, ang buong serbisyo at binagong gross lease sa pangkalahatan ay hahatiin ang mga gastos para sa mga pag-aayos sa istruktura at lahat ng mga gastos na nasa ilalim ng label ng "operating expenses" (kabilang ang mga buwis sa ari-arian, mga premium ng seguro, mga kagamitan at pagpapanatili) sa pagitan ng parehong partido. Para sa mga gusaling nagtatabi ng maramihang mga nangungupahan, tulad ng mga mall at shopping plaza, ang full-service o binagong istraktura ng pag-arkila ng buwis ay ang pinaka karaniwang pinagtibay na uri. Kung dagdagan ang gastos sa pagpapatakbo, ang renta ay hindi.
Negotiating ng Commercial Lease
Kapag naghahanap ng tamang komersyal na ari-arian para sa iyong negosyo, ang pagiging angkop ng mga ari-arian at mga gusali nito para sa iyong layunin sa negosyo ay simula pa lamang. Kakailanganin mo ring maabot ang isang kasunduan sa kasero sa komersyal na mga tuntunin ng lease na angkop para sa iyong mga pangangailangan sa negosyo, mga layunin at mga pananalapi. Ang pakikipag-negosasyon sa iyong mga komersyal na mga tuntunin ng lease ay maaaring maging isang nakababahalang o kahit na pagkabalisa-pampalaglag karanasan kung hindi mo nagawa ito bago.
Bilang isang paunang kasangkapan sa pag-uusap, ito ay palaging matalino sa mga renta sa pananaliksik para sa maihahambing na mga lokasyon at mga pasilidad. Alamin kung anong mga rental and lease terms ang ibinibigay para sa mga lokasyong iyon, pati na rin ang anumang makabuluhang pagkakaiba sa mga ari-arian upang matugunan mo ang anumang pagtutol mula sa kasero. Kapag nagawa mo na ang iyong araling-bahay at nauunawaan ang average na mga rate ng rental sa lugar, mas may kapangyarihan ka upang maabot ang mga tuntunin na kapwa kapaki-pakinabang at patas. Sa pamamagitan ng parehong token, kung nakita mo ang maraming mga lokasyon na katulad na angkop para sa paghahambing, ikaw ay maaaring sa merkado ng isang renter, at maaari mong ma-convert na sa isang negotiating bentahe. Sa pinakamaliit, dapat mong isaalang-alang ang humihiling ng mas maikling tagal ng tagal ng lease (isang taon, halimbawa, sa halip na dalawa), kung ang renta ay magsisimulang mahulog. Iyon ay malaya ang iyong negosyo nang mas maaga upang makahanap ng isang mas mahusay na hanay ng mga termino. Hindi ito maaaring maging ang pinakamahusay na diskarte, gayunpaman, kung ang iyong negosyo ay nangangailangan ng isang takdang-lokasyon na pangako, tulad ng isang fine-dining restaurant.
Sa pagsasalita ng term lease, magbayad ng espesyal na pansin sa bahaging ito ng kasunduan sa lease. Kung nasiyahan ka sa lokasyon at apruba ng iyong kumpanya ay naaprubahan ng may-ari, ang susunod na pinakamalaking tanong ay ang termino ng lease mismo. Ang ilang mga negosyo, tulad ng mga restawran, ay mangangailangan ng mas mahabang term sa pagpapaupa, ngunit para sa karamihan sa mga maliliit na negosyo, ang isang termino ng isa o dalawang taon na may mga opsyonal na panahon ng pag-renew ay pinakakaraniwan at sa pangkalahatan ay pinaka-angkop para sa nangungupahan. Tatangkilikin mo ang ilang katiyakan at sapat na oras upang maitatag ang iyong mga operasyon at maakit ang tamang daloy ng mga kliyente o mga customer sa lugar na iyon, ngunit ang iyong negosyo ay hindi nakatali sa isang napakahabang panahon.
Sa wakas, bigyang-pansin ang higit pa kaysa sa halaga ng upa. Iba pang mga gastos, depende sa tiyak na uri ng istraktura ng lease na inaalok mo, ay maaaring magdagdag ng malaking gastos sa iyong mga paggasta sa gusali at maglagay ng tunay na strain sa iyong badyet. Kung ang iyong negosyo ay responsable para sa mga gastos at gastos bilang karagdagan sa upa, mahalaga na makakuha ng isang pagtatantya ng mga gastos na iyon upang lumikha ng tumpak na badyet at pagtantya para sa iyong mga pondo sa negosyo.Ang mga tinatawag na mga nakatagong gastos ay maaaring magsama ng pagpapanatili o pangkalahatang pangangalaga ng lugar at maaaring maging matibay. Upang ma-secure ang mga pinaka-kanais-nais na mga termino posible, isaalang-alang ang humihingi para sa isang takip o maximum na halaga na maaari mong mai-tasahin para sa mga item na ito o alternatibong isaalang-alang ang pagpapalitan ng istraktura para sa isa kung saan ang landlord ay ipinapalagay ang mga gastos at ang iyong negosyo ay nagbabayad ng mas mataas na upa. Ito ay magdagdag ng katiyakan sa iyong badyet at gawing mas madali at mas tumpak ang mga proyektong pampinansyal.
