Ang lumang kasabihan tungkol sa real estate - lokasyon, lokasyon, lokasyon - ay isang malaking kadahilanan sa average na gastos para sa retail space sa bawat square foot. Ang lunsod o maliit na bayan, ang nagdadagit na hub o gilid ng kalye, maaraw na bahagi o makulimlim na bahagi - ay tinutukoy ang mga lokal na average na presyo. Maaaring sulit na magbayad nang higit pa para sa isang lokasyon kung isinasalin ito sa mas mataas na trapiko sa paa. Para sa mga tindahan ng patutunguhan, gayunpaman, maaaring bayaran ito upang maging bahagyang off ang mahusay na trodden landas.
Mga Tip
-
Ang mga puwang sa Greater New York ay isang magandang halimbawa ng kung gaano kalaki ang impluwensya ng mga presyo. Sa St. George sa Staten Island, puwedeng magkaroon ng puwang para sa $ 10 kada talampakang parisukat, ngunit 40 minuto lamang ang layo, sa Manhattan's coveted Upper Fifth Avenue, ang mga tindahan ay naglalabas ng $ 3,900 bawat square foot sa ikalawang mahal na retail na kalye.
Pangunahing Mga Pagsasaalang-alang
Ang isang stand-alone na tindahan ay hindi nakuha ang built-in na bonus ng itinatag na trapiko sa paa na ang isang mahusay na naka-posisyon na tindahan sa isang mall ay makakakuha, at ito ay madalas na isinasalin sa isang mas mababang gastos sa bawat square foot. Ang pagiging matatagpuan sa isang ramp sa highway ay nagbibigay ng espasyo na mas abot kaysa sa pagiging naka-tuck sa isang sikat na pedestrian street. Ngunit ang bawat isa sa mga puwang ay perpekto para sa iba't ibang mga tindahan.
Kabilang sa maraming mga katanungan na kailangan mong pag-isipan ay: Kasama ba ang paradahan? Babayaran mo ba ang pangkaraniwang lugar na pagpapanatili sa mall sa mga daanan ng mall o ang pag-upa sa paradahan? Babaguhin ba kayo ng may-ari ng lupa para sa pinsala sa seguro? Ang mga ito ay maaaring lahat ay mga add-on sa tuktok ng nakalistang presyo sa bawat isang talampakang parisukat, ngunit dapat ito ay kasama sa iyong mga kalkulasyon.
Iba-iba ang mga presyo ng espasyo mula sa kalye papunta sa kalye, pabayaan mag-isa ang lungsod sa lungsod at estado sa estado. Halimbawa, Lincoln, Nebraska, ang mga presyo ay maaaring humahadlang sa rehiyon, ngunit maging isang tawa para sa isang may-ari ng negosyo ng Manhattan. Mahalaga na alam mo ang mga lokal na gastos at kung anong mga benta ng kakayahan sa bawat-square-paa ay nasa iyong rehiyon sa industriya dahil ang lumang adage na ito ay nalalapat sa retail space, masyadong: Basura hindi, ayaw mo. Huwag magbayad para sa espasyo na hindi mo maaaring i-convert sa kita, talaga.
Pagpapaupa sa isang Space
Ang mga puwang sa Greater New York ay isang magandang halimbawa ng kung gaano kalaki ang impluwensya ng mga presyo. Sa St. George sa Staten Island, puwedeng magkaroon ng puwang para sa $ 10 kada talampakang parisukat, ngunit 40 minuto lamang ang layo, sa Manhattan's coveted Upper Fifth Avenue, ang mga tindahan ay naglalabas ng $ 3,900 bawat square foot sa ikalawang mahal na retail na kalye.
Samantala, ang Lincoln Road ng Miami ay ang ika-anim na pinakamalakas na lugar sa bansa, at ang mga retailer doon ay nagbabayad ng isang average na $ 350 bawat isang talampakang parisukat. Ang numero 10 sa listahang iyon ay Highland Park Village sa Dallas / Fort Worth, sa isang average na $ 175 bawat isang talampakang parisukat. Kapag ang pagpapaupa, ang presyo sa bawat parisukat na paa ay kadalasang isang taunang presyo ng pag-upa, kaya nangangailangan ng ilang matematika upang makuha ang kabuuan ng buwanang: Paramihin ang bilang ng mga parisukat na paa sa espasyo sa pamamagitan ng presyo bawat parisukat na paa, pagkatapos hatiin ng 12. Ang resulta ay $ 28 bawat parisukat na paa para sa isang 978-square-foot space na gumagana sa $ 2,282 bawat buwan.
Isang Pag-aaral ng Kaso sa Cleveland
Para sa perspektibo sa mga highs at lows sa isang tipikal na lungsod, isaalang-alang ang Cleveland, kung saan ang mga retail na bakante ay tumataas sa isang walang pag-unlad na ekonomiya. Ang pagwawalang-kilos ay nakakaapekto sa mga presyo mula sa kapitbahayan patungo sa kapitbahay habang lumilipat ang mga residente, ang mga kalye ay lumulubog at nagbago ang mga pattern ng trapiko Samantala, ang iba pang mga lugar, lalo na sa mga suburb, ay lumalaki habang tinitingnan ng mga tao ang mga kapitbahayan na kanilang itinuturing na mas mahusay para sa kanilang pamumuhay.
Ang unang bahagi ng 2017 rehiyonal na average ng Cleveland sa retail space ay $ 12.13 bawat square foot salamat sa isang average ng isang 11 na porsyento na rate ng bakante sa mga puwang sa retail sa buong lungsod. Tulad ng alinmang lungsod, ang mga bakante ay lubhang nakakaapekto sa mga presyo at isang malaking kadahilanan sa pag-uusap sa mga negosasyon. Ang isang lugar ng Cleveland na may 26 porsiyentong bakante ay nagtatanong sa ilalim ng $ 8 bawat isang talampakang parisukat, ngunit kung saan may 1.5 hanggang 3 porsiyentong bakante, ang mga landlord ay humihiling sa pagitan ng $ 22 at $ 25.88 bawat parisukat na paa. Ito ay tungkol sa supply at demand.
Ang Presyo ay Hindi Lahat ng mga Bagay na Bagay
Ang isang mahusay na rate sa isang tingi puwang ay maaaring nakaliligaw. Ano ang punto ng pagbabayad ng $ 7 bawat talampakang paa kung hindi ka makakakuha ng mga customer na bisitahin? Paano kung isaalang-alang nila ang lugar na hindi ligtas? Maaari ba nilang iparada ang kanilang kotse nang hindi nababahala tungkol sa isang break-in? Ano ang commuter transit tulad ng sa lugar? Mayroon bang ibang mga tindahan na magbibigay ng mga kadahilanan sa mga customer na magpalipas ng oras sa malapit?
Ang mga prospective na kliyente ng isang negosyo ay dapat na kadahilanan sa iyong mga desisyon sa espasyo. Ang mga batang kabataang mamimili ay malamang na hindi mamimili sa ritzy, upscale 'hood, kaya ang paghahanap ng isang midrange space ay malamang na mas angkop kaysa sa $ 25.88 na costly per square foot na bayad sa Beachwood, Cleveland. Samantala, ang mas mabilis na mga customer ay maaaring bumisita sa mga lugar na walang inilaan na mga spot na paradahan o nangangailangan ng paglalakad ng malalaking distansya.
Ang Pananaliksik Ay Lahat
Ito ang responsibilidad ng may-ari ng tindahan na mag-research sa rehiyon, hanggang sa antas ng kalye, upang matiyak na makakuha ng isang mahusay na rate. Nakakatulong ito upang magtrabaho kasama ang isang savvy komersyal na ahente ng real estate na hindi lamang magsuka ng mga istatistika, ngunit maaaring i-back up ang mga claim sa dokumentasyon. Ngunit tandaan na ang ahente ay may isang bagay na nakuha mula sa transaksyon, gayundin ang malayang pagsasaliksik, masyadong. Ang isang sangguniang desk sa anumang lunsod na aklatan ay dapat magkaroon ng mga kamakailang periodical na nagdedetalye ng mga benta at pagpapaupa ng mga presyo. Ang mga pahayagan sa rehiyon ay mahusay na mapagkukunan para sa kamakailang mga uso sa merkado, ngunit gayon din ang mga rate ng pagmamanman sa mga lugar na interesado ka. Mag-subscribe sa lokal na mga newsletters ng lokal na komersyal na real estate at pagmasdan ang mga uso sa presyo.
Magkaroon ng isang ideya ng mga numero ng konserbatibong benta bawat parisukat na paa na posible para sa iyong negosyo at gumawa ng isang cost-benefit analysis ng upa kumpara sa mga benta. Partikular na hanapin ang mga paghahambing sa pagitan ng mga katulad na uri ng negosyo. Unawain kung ano ang tulad ng trapiko ng paa at kotse sa rehiyon na iyon sa buong taon. Ang isang kalye sa tabing-dagat ay maaaring gumawa ng negosyo ng mamamatay mula Mayo hanggang Setyembre, ngunit may isang malaking dahilan kung bakit ang mga tindahan ay nakasakay at pumunta sa fishin 'noong Enero.
Sa huli, may mahusay na kaalaman sa mga lokal na presyo, tingian trend at trapiko para sa mga tiyak na lugar sa iyong rehiyon, kasama ang isang pag-unawa ng mga lokal na benta sa bawat isang talampakang parisukat, maaari mong mahanap ang isang promising retail space na magpapahintulot sa iyong negosyo upang umunlad.
